建築審査会で執行停止決定!

嬉しいことがありました! 12年にわたり裁判や審査請求で争ってきた小石川2丁目堀坂・六角坂のマンション。建築確認取消しを求める審査請求で、東京都建築審査会は建築確認の執行停止を決定しました。

完成間近のマンション工事は停止し、裁定を待つことになります。裁定前に出来上がってしまい、訴えの利益がなくなり、請求が却下されることだけはとりあえずなくなりました。
文京区では今、確認処分執行停止(工事ができなくなる)や特定行政庁(区長)による工事停止命令がふえています。 今回の請求代理人の方々や早稲田大学法学部の学生さんたちと現地を見てきました。

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写真

➀区役所25階からの眺め。中央が計画のマンション。

②ル・サンク小石川後楽園。急坂の上からの眺め。住戸は完売ですが、工事日程表は白紙に。
③現場の看板。確認済証を交付した処分庁、都市居住評価センターはディベロッパー数社が作った会社で、前々文京区都市計画部長が再就職しています。前々部長は9月7日の建築審査会にも処分庁側で参加していました。
④隣のマンション最上階(6階)からの写真。東南側に3階分も高いマンションが接近し、日影が大変そう。
⑤駐車場棟は屋上に上る階段がありません。奥の住居の桜の木は枝がマンション敷地に伸長しているとして伐採されてしまいました。
⑥北西側の六角坂のクランクは車道が狭く(2m弱)、そのため春日通から工事現場までは一方通行が解除され、大型工事車が逆走していて事故もおきています。今回の執行停止を受けて、一方通行解除の許可は警察に取り消してもらいましょう。
今回の執行停止は、東京都建築審査会ではおそらく初めての執行停止事例です。 新宿区の乙女山(落合たぬきの森)や小石川3丁目のいわゆる旗竿敷地の重層長屋で過去に執行停止がありましたが、マンション紛争で建設工事が止まることは滅多にありません。
原告不適格や訴えの利益なしとして門前払いされることの多い建築紛争の原告=周辺住民です。 しかし、今回の決定書には申立人が原告適格を有していることがはっきりと明記され、また、裁決前に建築が完了してしまうことにより訴えの利益が失われ、申立人の法律上の利益の侵害等を除去することが極めて困難になる可能性を認めています。
訴えの利益を守るという立場に立ってくれていることは非常に重要で、今後の建築審査請求に希望をあたえるものです。決定書の内容は下記サイトにあります。
koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E5%81%9C%E6%AD%A2%E6%B1%BA%E5%AE%9A.pdf
審査請求を実際に経験された方が増えていると思います。行政不服審査法改正に関して、訴訟や審査請求がどう変わるか、日弁連で11月6日にシンポジウムを企画しています。ぜひご参加ください。unnamed

コメント

  • 参考にさせていただきました。

    建築審査会が執行停止決定!竣工間際のマンションhttp://1manken.hatenablog.com/entry/2015/10/09/065737

    2015年10月9日 7:04 AM | マンション・チラシの定点観測

  • 入居を楽しみにしている107家族への迷惑や損害がそんなに嬉しい事ですか。ほとんどが文京区民ですよ。しかも貴方は区議会議員。業者だけを相手に争ってる時期はもう終わってますよ。

    2015年10月9日 8:15 PM | 近隣

  • […] (藤原美佐子文京区議会議員 10月4日ブログより) […]

    2015年10月10日 5:01 AM | 建築審査会が執行停止決定!竣工間際のマンション | storie

  • 嬉しいのは建築審査会の英断です。12年もの間、粉骨砕身して裁判、審査請求、署名活動、情報公開請求等々、ありとあらゆる方法で、都や区、消防、警察等々、思いつく限りの関係機関に疑問や意見を提出してきた周辺住民のみなさんのご苦労を思うと、ねぎらいたいのは当然で、よかったねーとの言葉はもちろんかけましたが。
    完売する前に、いえ、販売開始前に、12年間も計画変更できた期間があり、署名活動では延べ数千もの区民の声があったのに、聞く耳を持たなかった事業者こそ107世帯の方々への迷惑を顧みなかったそしりを受けるべきしょう。

    この建築の問題点は、請求当事者のブログ(私のブログ中にアドレスあり)に詳しいので、そちらをご参照ください。中でも避難経路の不備等、安全に関わる部分が重要な争点になっており、改善なしにそのまま竣工すれば、入居予定の107世帯の方たちも不利益を受ける可能性があり、その意味では入居者にとっても嬉しい決定ではないでしょうか。取消の裁定が出るかどうかはわかりませんが、竣工による訴えの利益の消滅は、当事者にとって最悪の権利侵害となるばかりか、安全面で入居者の不利益にもなる可能性があることが、今回の審査会の決定を英断させたと思います。民主主義の中でこれまでこういう裁定がされなかったことが、事業者の見切り発車や傲慢を招いていたとも思っています。喜ぶべき決定であり、心から嬉しいです。

    ところで、107世帯のほとんどが文京区民だとどうして言えますか?コメント投稿者の「近隣」さんは、契約情報を知り得る立場の方なのでしょうか?

    2015年10月10日 9:04 AM | m-fujiwara

  • この問題を静観している通りすがりです。
    長きに亘る問題ということもあり理解不足の点が多いのですが、よろしければ①本マンション建設において反対派の住民が何を求めているのか、②本マンション建設において藤原さんが何を求めているのか、簡単に教えていただけますでしょうか。
    どうも当事者が具体的に何を目指しているのか分かりづらい気が致します。

    2015年10月10日 9:59 AM | 通りすがり

  • 「通りすがり」さん、反対派住民の求めていることは私のブログで紹介した住民サイトにあるのですが、少々わかりにくいですね。

    これまでの経緯は以下参照
    http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-nenpyo.html

    住民の要求を区がまとめた7項目は以下参照
    http://rokkaku-zaka.sakamichi.edo-jidai.com/etc/

    私がまちづくりとして求めていることは「近隣」さんに宛てた直前のコメントで概ねご理解いただけると思いますが、加えて2012年8月の藤原レポートNO.7「マンション紛争はなぜ起こる」を参照してください。
    http://m-fujiwara.net/report/f_7_23r.pdf

    7項目の住民要望にもありますが、周辺環境と折り合う20m以下、せめて当時施行直前だった絶対高さ制限の22m以下に計画を抑えておけば、完成間近に審査会で建築基準法不適合の問題点が明らかになっても、計画変更、確認の取直しで対応できたのに、既存不適格になることを承知で駆け込んだために、2階分取り壊すことの困難からここまで紛糾しているとも考えられます。

    文京区の今後の良好な環境を守るために、区や事業者はもっと真摯に住民説明や意見聴取をして、長い目で紛争のない住み良いまちづくりに努めていただきたい一心です。周辺住民との協調あっての良好な住環境であり、住み良く価値の下がらないまちがあってのマンション建築であることを忘れないでください。

    2015年10月10日 1:41 PM | m-fujiwara

  • だいぶ前に工事現場を見たときには、反対のポスターが貼ってあって反対運動があることは明らかでした。また、購入される方は裁判が続いていることを知らされていなかったのでしょうか?
    近隣から問題視されている建物には、それなりの理由があると考えることも必要だと感じました。

    2015年10月17日 3:12 PM | かみむらちずこ

  • かみむらさん、ポスターは今も貼ってあります。売り主は説明会とかで言ったのか疑問です。裁判2件は最高裁で敗訴しましたが、周辺住民のブログもあったし、長くかかっていたので情報に触れる機会は十分あったし、売り主に聞けばすぐにわかったでしょう。審査請求が継続中なのも同様です。

    美しいA1判の販売広告にはものすごく小さい字で、高さ制限に既存不適格になるので建替えが難しい(あるいは1度だけ可能)というようなことは書いてありました。
    1億もする住戸もある高額の買い物ですから、私ならしつこく聞いたり調べたりしたと思うのですが、嫌がらせのお金目当てで、すぐ方がつくくらいに思っていたのでしょうか。

    2015年10月17日 9:47 PM | m-fujiwara

  • 横浜の事例のように違法な点があり危険の可能性のある物件が市場に出回ると、その方がはるかに購入者にも迷惑です。購入予定者は違法な点があっても、予定通り入居したいというのでしょうか。三井に三菱、住友大手が次々と違法が発覚して建て替えざるをえない事態を軽視すべきではないでしょう。事前にそういう事態が止まったことを購入者は建築審査会に感謝すべきでしょう

    2015年10月17日 10:59 PM | 日置雅晴

  • 横浜の三井不動産レジデンシャルのマンションは、傾いていない棟も含めて700戸分全部建替えみたいですね。昨年12月に購入したという人は、知っていたら買わなかったと。当然ですよね。

    2015年10月17日 11:41 PM | m-fujiwara

  • 購入者が入居前に、購入物件の違法性について知り得る可能性ができたという点は、先生方のおっしゃる通り、購入者は建築審査会に感謝すべきと思います。このような画期的決定は購入者にとっても喜ばしいことなのかもしれません。

    この物件は長きにわたって紛争が続いており、webで調べることができる範囲で調べてみたのですが、開発許可取消訴訟について、建築確認取消の審査請求人でもある戸波先生が下記のような論説を寄せておられます。
    「近隣住民による開発許可取消訴訟における審理判断のあり方について」(http://www.lawandpractice.jp/files/rokugou/L&P6tonami.pdf)

    開発許可取消訴訟についてですので、建築確認とは争点が異なりますが、この論説を読むと、要するに、戸波先生のご自宅前にマンションの駐車場入り口ができ、セレナハイムの前にゴミ置場ができると車両の通行により危険であると主張しているように思えました。
    実際現地を見てみると、あの狭い堀坂では車両が通るのも危険で、確かに道路通行者にとっては安全を脅かすものと言えます。しかしながら、そのような主張をされている戸波先生のご自宅やセレナハイムの入り口にも立派な駐車場があるのに驚きました。ご自分たちは卓越した運転技術をお持ちなのかもしれませんが、あの見通しの悪い道で、左右確認のミラーも設置されておらず、それでいて道路通行者の安全について述べられていることに疑問を覚えました。それほどの重大な危険性を訴えておられるのなら、あのような坂に面して駐車場などとても設置できないと感じたのです。駅にもかなり近いですし、危険だと主張する坂沿いにそこまでして駐車場を設置する理由がわかりません。

    そして、その開発許可取消の訴えが最高裁で棄却されていることも考慮すると、請求にやはり理由はなく、結局は自宅の目の前にマンションが建つのが嫌なだけ、取消の理由は何でもよいのではなかろうか、という疑念がわかざるを得ないのです。

    また、建築確認取消請求については、建設予定マンションの詳細な図面は請求人には入手困難と思われるのですが、どのようにして違法性を指摘しているのか、その指摘について信憑性が疑われます。着工を遅らせるために争点を小出しにすることも請求人が取りうる有効な手法と思えますが、逆に、詳細な図面がない中で次々と作り出される争点にどれほどの違法性があるのか疑問という印象を受けました。建築審査会のやり取りが非公開であるため、この点は調べることができません。

    1億もする物件ですから、いろいろ調べたりするのは当然ですが、素人目には法律家が法律テクニックを駆使して関係者を翻弄しているとしか思えませんでした。

    建築審査会でのやり取りが非公開であるため、一般人には調べるのに限度があります。残念なことに、金銭目的でマンション建設に反対する方がいらっしゃるということも聞き及びますので、反対されている住民の方やその支持者の主張だけを鵜呑みにするわけにもいきません。両方の主張を検討できるように、また、裁決が出る前であっても、建築審査会の見解等も参照できるように、審査会の書面等が公表されていれば、と思います。(準司法機関である以上、無理なんでしょうが・・・)

    皆さん文京区が好きで住みたいと思って集まってこられているのに、このような不毛なマンション紛争が繰り広げられるのを見るのが悲しくて仕方ありません。デベロッパーのせいと言うのは簡単ですが、そのような開発を行なわざるを得ない、行なえてしまう原因を踏まえ、大局的観点に基づき政治の力でより良い都市計画をしていただければと切に願います。

    2015年10月18日 2:42 AM | 文京区民

    • 「文京区民」さん
      >皆さん文京区が好きで住みたいと思って集まってこられているのに、
      >このような不毛なマンション紛争が繰り広げられるのを見るのが
      >悲しくて仕方ありません。デベロッパーのせいと言うのは簡単ですが、
      >そのような開発を行なわざるを得ない、行なえてしまう原因を踏まえ、
      >大局的観点に基づき政治の力でより良い都市計画をしていただければ
      >と切に願います。
      同感です。本当に心からそう思います。
      都市法については私より文京区民さんの方が詳しそうなのであまり述べませんが、
      建築基準法は、単体の建築物については規制しても周辺との調和とか安全とかに
      ついては緩いので、必ずと言っていいほど周辺住民は不満を持ちます。

      堀坂の場合も、あまりにも規模が大きく道路拡幅もあるため、マンション住民の
      駐車場への出入庫のみならず通過車両の増加も予想され、それまでの環境を
      一変させるところに大きな不安がありました。
      私も聞いたことですが、以下のサイトもあります。
      http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-iken-chinjutsu-20100630.html

      勉強会などでは、まちづくり条例、紛争予防条例を超えての行政指導強化、
      停止条件つきの土地取引、土地利用の事前届け出制度、など自治体でできる
      さまざまな規制の工夫や、国レベルでは建築確認から許可への変更、景観法
      の規制力強化などの意見が出ています。
      開発許可取消訴訟の原告適格は非常に狭く、該当する被害も非常に狭く、
      その意味でも今回の審査会への執行停止申立については、決定書で申立人に
      原告適格があると明記されていた点を高く評価しています。

      都市法や建築安全条例に関する法的な話は、もっと詳しい方の投稿を期待しますが、
      とりあえず10月23日にまちづくり勉強会がありますので、ぜひご参加ください。
      http://m-fujiwara.net/schedule/821%e9%80%a3%e7%b6%9a%e5%8b%89%e5%bc%b7%e4%bc%9a%e3%80%8c%e3%81%be%e3%81%a1%e3%81%a5%e3%81%8f%e3%82%8a%e6%b3%95%e5%88%b6%e5%ba%a6%e3%82%92%e8%80%83%e3%81%88%e3%82%8b%e3%80%8d/

      このマンションについては、覆水盆に返らずですが、時間が戻せれば最初から
      きちんと開発許可をとり、丁寧に説明会を行い、道路幅は拡げないでもよいとか、
      一方通行にしてとか、車寄せをつくってとか、前進入庫前進出庫で対応できる
      ゴミ出し場とか、様々な要望を取り入れて納得のいく計画にできたでしょう。
      >あの見通しの悪い道で、左右確認のミラーも設置されておらず、
      >それでいて道路通行者の安全について述べられていることに疑問を
      >覚えました。それほどの重大な危険性を訴えておられるのなら、
      >あのような坂に面して駐車場などとても設置できないと感じたのです。
      >駅にもかなり近いですし、危険だと主張する坂沿いにそこまでして
      >駐車場を設置する理由がわかりません。そして、その開発許可取消の
      >訴えが最高裁で棄却されていることも考慮すると、請求にやはり理由
      >はなく、結局は自宅の目の前にマンションが建つのが嫌なだけ、
      >取消の理由は何でもよいのではなかろうか、という疑念がわかざるを
      >得ないのです。
      堀坂を挟んで向かい側の何軒かは、40年とか住み続けている方たちで、車が殆ど
      通らない時代から、細心の注意を払い、週に1度以下とかの頻度で車を使われて
      いる方もいらっしゃるようです。
      住民グループは道路拡幅後は一方通行化を望んでいましたが、NIPPOの意向なのか
      聞き入れられなかったので、107戸もの住宅の半数としても50台、宅配便や運送車、
      緊急車の出動も頻度が増すだろうし、拡幅されれば通り抜け車も増えるなど、
      確実に危険が増すだろうと思われます。
      元からの住民が環境のあまりにも急激な変化を望まないのは当然であり、あとから
      来る方に配慮義務があるのも当然です。
      請求に理由がないということはNIPPOの方に理があるということでしょうか。
      これについては規模の格差を考え、上記に引用したような文京区との取引や疎かな
      住民対応を考えると到底承服できません。

      ひとつ文京区民さんの投稿で気になるのは、実名を上げての個人攻撃と思われる
      箇所です。
      藤原以外の個人を批判する場合は、投稿者も氏名を明かすようお願いいたします。
      そうでないと、無責任な誹謗中傷が飛び交い、サイトを閉じなければならなくなる
      かもしれないからです。よろしくお願いいたします。

      2015年10月18日 2:47 PM | m-fujiwara

  • 考えてみれば、全国で空家が800万戸以上。千代田区、中央区では空き家率が全国平均の2倍近い20%以上。
    日本の人口減少やGDPを見ても、これほど新しいマンションが必要というのがわかりません。そのうえ、どんどん新築を建てるので、供給過剰で中古の価格が下がるという事もあるでしょう。
    これからローンを30年も組んで、今後の日本経済を見るて、払えるのか・・・
    そんな事も心配になります。先日の日建設計のセミナーでも日本は2020年以降、オリンピックの影響もあって景気はどん底になるのではないかと経済指標から読み取れると言っていました。また、シンガポールの都市計画の専門家は、日本は短期的な計画ばかりで100年を俯瞰し、決定した事は実施するシンガポールの都市計画から見ると、何をしたいかわからないと言っていました。まあ、そうですよね。
    文京区の地域の予算を壊してしまうようなマンション建設をしても、長期的になれば地域の価値はあがらず、マンション購入者の利益にはならないのではないでしょうか。

    2015年10月19日 12:25 AM | かみむらちずこ

    • かみむらさん、
      全国の自治体で例の地方創生ばらまき予算の中から今後50年の人口ビジョンをつくっていますが、文京区は社人研と日本創生会議の両パターンとも2025年以降は人口減になる推計です。それに加えて総合戦略をどう打つかでまた変わってくるのです。
      世田谷は2050年までに人口100万を突破するビジョンを描いているようですが、これから続々と出てくるだろう各自治体のビジョンはどのくらい信憑性あるのでしょうか。それぞれが可変的条件で変わり得る人口ビジョンを総合すると全体像が見えるとは思えず、パイを奪い合い混乱するだけのようにも思えます。少なくとも数値だけ見ると、全体としては下がるのに、世田谷みたいに50年で20万増えるとする自治体がいくつかあったら、他でつじつまを合わせるわけにもいかず、日本全体の推計と自治体合計の数値の整合性は到底とれないだろうと思います。

      だいたいつじつまが合えばいいというものでもない。直近の2013年度データでは、文京区の世帯数は年に約1800増えていますが、マンションや住宅新築着工件数は約2800で、空き家率が約10%です。結局東京がこんな質の悪い展望のない駆け込み合戦で、購入者の利益も周辺住民の不利益もおかまいなく、必要以上につくり需要にまかせて売れるだけ売ればいいという都市計画をやっていたら、また地方にしわ寄せがいき、地方は本当に消滅してしまうかもしれないし、ゆくゆくは文京区も千代田・中央のように空き家率25%超になってしまうでしょう。

      シンガポールの政策のスピリットはわかりませんが、日本はまず人口推計から総合戦略をたてるという発想が逆のような気がします。こういう国やまちにしたいというビジョンを先に描き、そのためにこういう政策を打ち、それが成功したらこのくらい人口が増える(または減る)となるのが王道のような気がします。シェアハウス、プレーパーク、子ども食堂、などなど子ども子育て支援策やまちづくり施策が充実している世田谷区は、自信をもって人口が増えると言えるのかもしれません。

      2015年10月19日 3:32 AM | m-fujiwara

  • 個人攻撃のつもりはなかったのですが、請求人に嫌味の一言でも言ってやりたい気持ちがあったのは否定できません。彼らは正当な権利を、最も効果的なタイミングで行使したに過ぎないのは頭では分かってはいるのですが、このやりきれなさから思わず・・・。
    かといって、あのような記載は適当ではありませんので、先生の裁量で削除してくださって結構です。

    これまでの経過やその他もろもろのご事情、ご丁寧に回答いただき有難うございます。
    時間が経って、少し冷静さを取り戻しつつありますが、不安な日々を送っています。まちづくり勉強会も今はそんな気分ではないですが、またいつの日か心に余裕ができたら参加してみてもいいかもしれませんね。
    とにかく、審査会の裁決を待つのみです。
    ご迷惑をおかけしました。

    2015年10月22日 10:00 PM | 文京区民

  • 文京区民です。
    ベビーカーで、よくルサンクの前を通ります。
    文京区は区議おっしゃるとおり、野放図にマンションを立てすぎです。
    小石川でも、千石でも新規にマンションを立てる際には十分な配慮や調整が必要と考えます。
    業者の理論ではなく、文京区の区としての価値を考えていただいている藤原区議を応援しています。

    2015年11月1日 11:54 AM | 文京区民

  • すみません、紛らわしいハンドルネームにしてしまいました。
    上のコメントは私ですが、上記の「文京区民」さんとは違いますので、ハンドルネーム変更しました。

    2015年11月1日 11:57 AM | 文京区民@白山

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