後味の悪い都市計画審議会

今夜の都市計画審議会の概要の速報です。正確とは限りません。間違いに気づかれた方は訂正してください。

絶対高さ制限を定める高度地区の都市計画原案について

■第4次素案公表(3/29)後、説明会参加者5地区で延べ120人 意見数181、 はがき・要望書等57件、意見数73

■主な区民意見

・3次素案でも高くて、3次で決まると思っていたのに、4次までやる必要があったのか。

・“寄せられた意見を踏まえ”とあるが、寄せられた意見は下げてほしいという要望が多い。

・一度下げたところを上げたり、10mも上げたりしたのはおかしい。など。

■区の説明

・都市計画的視点から容積率ごとに高さを整理。目指すべき市街地像が明確になった。

・下げてくれという意見については容積消化の原則で応じられないが、既存不適格へのきめ細かい対応を求める意見を踏まえ、個別に周知を図った。

・既存不適格建て替え特例については、あくまで居住権の保護であり、既得権として建てられるのではなく、できるだけ制限内で居住を保障できるよう協議会がアドバイスする。

■今後の予定

・第4次素案の制限値等の変更は行わず、この原案のさらなる周知を図り、8/20区報特集号、9/6~説明会、12月都市計画案縦覧、2014年1~3月(年度内)都市計画審議会、告示、施行の予定

■主な質疑応答

Q.高さ制限の検討に着手してから今までに既存不適格になる建物はどのくらい増えたか?駆け込みを防ぐ働きかけはしているか?マンション購入者にとっては不適格になるのは不幸だろう。

A.2008年に399棟だったが2012年には503棟になった。内295棟は集合住宅。3次素案後からは計画調整課の窓口に相談に来る事業者には高度地区の計画を説明している。

Q.担当者はどれだけ区内を歩いて見たか?区民の声を聴いたか?湯島や本郷は国際的な商業地域と言っても何十年も低層住居に住み続けている人がいる。周辺に70mとかが合法で建ち困っている人の住環境保護に区はどう対応するか?

A.(学識)商業地域はもともと日照権もない。合法で70mが建つ地域に低層で住み続けたいという我儘は保護できない。我慢しろとは言わない。土地を高く売り環境の良い場所に転居したらよい。

A.(区)現状より高いものが建ち紛争になった場合、従来通り紛争予防条例で対応する。緑地や見下ろすプライバシー侵害への配慮など別の方向で協議する。

意見:どんなに良い都市計画ができても良いまちができるわけではない。経済的に価値の高いまちづくりにする誘導政策が大事。木密地域で防火政策をやると低廉なものになりがち。15mから17mに上げた意味もそこにある。住み続けたい人、新たに住みたい人がもめないよう、駆け込みがないようバランスを考えた誘導を望む。

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以下私見ですが、学識の“我儘”発言には唖然。いくら都市部は高度利用が不可避とはいえ、元は低層住居と商店が混在していた文京区に企業が勝手に価値を付与しただけ。高層化が絶対の価値とも思えず、もともと商業地域どころか用途地域などない時代からの代々の土地柄と住環境を奪われた人々に我儘だから売って転居せよとはあまりにも傲慢です。

既存不適格についても、現状の高さを超え、さらに目指す市街地像をも超えるまさに不適格な高さなのだから、建てる時点で当然突出しているのを承知で経済的利益を得ようとしたことは明白。低層で良好な住環境を維持してきた人々よりも手厚く守られる必要は全くないと思います。

木密地域の不燃化については、東京都が新防火地域を設定し山手線内の安全・安心性を高めて国際競争力を高めよう、などと画策している様子も見えますが、実はちゃんとした木造住宅は耐震性はもともと優れ、木材の不燃化技術は確立しており、安い鉄骨の建物より木造住宅の方が安全という説もある中、5階建てより3階建ての方が文京区の木密対策には向いているのではないかとも考えられます。

とにかく理不尽で後味の悪い審議会でした。この期に及んでは早く進めてほしいだけです。

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