絶対高さ制限

 

【絶対高さ制限第2次素案 意見募集】 明日4月6日が締切です!
 
2回目だからなどと遠慮せず、率直に忌憚のないご意見を。
www.city.bunkyo.lg.jp/sosiki_busyo_keikakutyousei_takasa_dai2zisoan_ikenboshu.html

3月14日から21日にかけて5ヶ所で説明会がおこなわれ、各回30人程度の参加がありました。
最終回の駒込地域活動センターでは、2004年に先行して高度地区の指定をした本駒込6丁目の住民が多数参加し、行政の姿勢について、新宿区内藤町の事例にならい住民と協働で丁寧に話し合いながら決めていくよう要請していました。
2004年当時はやむを得ず35mで妥協したが、今回メンツを捨てて本駒込5丁目と同じ32mを求めたいので、行政もメンツを捨ててくれ、と迫っていたのが印象的でした。

宅建業協会は相変わらず、建替えができなくなる既存不適格マンション住民の権利侵害になるので、高さ制限そのものに反対という意見。

真っ向から対立する意見ですが、区はどちらにもきちんと回答できません。
予定の20:30を40分オーバーしてもまだ意見を言いたい区民が引きも切らず、今まで基準がどんどん緩和され、落ち着いた町の佇まいが壊され、高層ビルのもたらす日影や風に健康で文化的な生活を営む権利を侵害され、我慢を重ねてきた人たちは思いのたけをもてあましているようでした。

今回の絶対高さ制限の趣旨は、まちのスケールを超えたマンション建築などに関して紛争がふえたため、突出した高さの建築を規制しようというものです。
それに対し、本当は床面積をふやして儲けたい業界が、マンション住民の代弁者を名乗り、権利侵害を声高に言っているのです。

マンションの建替えは高層で戸数が多いほど費用がかさみ、合意形成も難しく、建替えの度に資金に充てるための保留床をつくって新たな住民に売り、費用をまかなうという構造になっています。そのためには高層化が必要悪、高さ制限にはどうしても賛成できないのでしょう。

しかし、人口減少転換を間近に控え、すでに高層化推進の時代ではなくなっています。こんなことを続けたら、今でも空室率11%というマンションは供給過剰になり、良好な街並みどころかとんでもないゴーストタウンになります。前と同じ高さまで建替えを許す既存不適格建替え特例だってやめてほしいくらいです。

行政は良好な街並みや景観を守るという初志を貫徹して、もう少し低層住居住民側に立って反論してくれてもいいという気がします
住民の意向を尊重しなければ絶対高さ制限制度の趣旨は実現せず、元の木阿弥、もう一度住民主体のまちづくりに立ち返って話し合いを、という意見もありました。

 

2次素案の内容については、住居系地域の22mのところが一部17m、14mに下がりましたが、小石川2、3丁目などは22mのままです。
高さが下がった理由の中には、地域からまとまった意見が出たこと、その地域の特性が明らかとみなせる場合、などがあります。
小石川2、3丁目は明らかに低層住宅地域で、22mでは高すぎると思うところが多いのですが、あまり意見が出なかったのでしょうか。

区報の概要版ではよくわからないのが大規模敷地の特例です。
1次素案では、教育・医療施設の特例が独立した項目となっていながら詳細が明らかでなかったのですが、2次素案で大規模敷地の特例に含め、さらに通常の大規模敷地が2.0倍のところ、最大2.8倍に緩和しています。

斜線規制の立ち上がりに関する図もわかりにくく、事情により説明会が中止された本郷地区では、独自説明会の予定があるので区の説明会には行かなかった方もいると思いますし、意見募集締切に間に合うのか心配していましたが、6町会連名で区長と都市計画審議会会長あてに、高さを下げるよう要望書を提出したそうです。

ひとつ釈然としないのは、大規模敷地特例の条件として外壁後退の最低値が定められたことです。

100m以上の高さなら後退10m以上、50m以上なら8m以上、などセットバック自体は当然必要で好ましいことです。東京ドームホテルは高さ155mで20m以上のセットバックがあり、威圧感を和らげていますが、これは大規模敷地に限らず、区内どこでも総合設計でも地区計画でも求められる条件ではないでしょうか。

もっと言えば高さ制限の対象外となる都市核についても一定程度は定めてほしい規定です。気がつくのが遅かったのは忸怩たるものがありますが、都市核の設定について都市計画審議会で揉めた時点で、大規模敷地の特例条件があらかじめ案でも示されていれば、無条件で対象から除外することが問題だと気づいたはずで、都市核に賛成した人も無条件では賛成できなかったかもしれないし、反対意見は強固になったはずです。

都市核となる春日・後楽園駅前再開発地区では、高さ141mの建物がたった3mのセットバックで建ってしまう計画です。近隣住民は当初からセットバックが少なすぎると猛烈に抗議していましたが、100m以上なら10mは最低条件だと区自身が認めているのに、あらかじめ高さ制限の対象外とされた都市核には適用されないというのはあまりにも不当です。

再開発地がもし都市核でなければ、高さ制限は50mくらいにしたいところですが、まあ既存不適格が2棟くらいで収まる70mにするとしても、単純に考えれば再開発地は2.4haですから、大規模敷地の特例で70mの1.7倍で119m、とするとセットバックは10mなければならないことになります。

大規模敷地特例の内容や教育・医療施設特例については、都市計画審議会での指定方針の議論もスルーしているし、このあとづけ規定は区民への情報隠し?めくらまし?気づかせないための意図的な後出し?だとしたら許せません。

意図的でないとしたら、せめて遡って外壁後退をどこまで適用するか検討し直す必要があるとと思います。
そして、できれば都市核について再検討を促したいと思います。

今さら都市核を反故にできないとしたら、せめてセットバックを大規模敷地並みにせよと再開発組合に指導するべきです。

 

以下参考に他地域の情報です。

千葉市でも高さ制限について2年越しで検討しており、やはり宅建業界、マンションや団地の管理組合からの意見と低層住居地区の意見が対立しているようです。

目下パブリックコメントの集約中?まだ結論は出ていないようです。

www.city.chiba.jp/somu/shichokoshitsu/hisho/mes-tf25.html

 

流山市では3月21日に「街づくり条例」が可決されたそうです。じっくり根回しして、超党派で策定した念願の条例です。
発端となったマンション紛争から10年、初当選の市長が策定を宣言してから4年、条例検討委員会が発足して2年・・・気の遠くなるような努力のたまものですね。
流山のみなさま、おめでとうございます!
www.city.nagareyama.chiba.jp/section/toshikei/02taisakukakari/machidukurijorei/kentouiinkai-ni-tuite.htm

「条例では拘束力をどこまでもてるかは、市や市長の覚悟にかかる部分が多いと思うが、市長はそういう覚悟を持っているか」という議員の質問に、「覚悟をもってあたります」と担当課長が答えたそうです。

「都市計画及び街づくりにおける市民参加及び協働の街づくりを推進するために必要な事項等を定め、良質で魅力的な街づくりを実現し、もって市民の福祉の向上に寄与するためである」という市長からの提案理由を読んで、感動しました。
文京区でもいつの日か。。。

以下の議案第25号に全文
www.city.nagareyama.chiba.jp/section/soumu/gianichiran/h24-1kaiteireikai.pdf

まちづくり条例を特集した「景観と住環境を考える全国ネットワーク」ニュースNO.7ができました。

ご希望の方に差し上げます。

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