建築物の絶対高さ制限の素案が出ました

昨日の都市計画審議会で、文京区全域に絶対高さ制限を定める高度地区指定の第1次素案が出されました。

 

新宿区や目黒区など他区の先行事例にならって、許容値と呼ばれる緩和式を設定し(1.3or1.5)、原則値を算定し、地域事情によっては原則値より大きくしたり小さくしたりの操作をし、全町丁に数字を割り出したと言います。

 

パッと見て、これでは今よりずっと高くなると感じました。

小石川2,3丁目、本駒込3,4,5丁目、本郷4,5,6丁目、千石1,4丁目などの住宅地がほぼ全域22mになっています。

2~3階建ての一戸建ての多いところも軒並み6~7階のマンションが建てられるようにということでしょうか。

 

原則値の算定に、住居系、商業系、工業系の全用途地域に一律に屋上パラペット(手すり壁)1.1mを加算しているのも腑に落ちない。

屋上パラペットは通常ビルの屋上にあるもので、戸建ての2階建てなんかにはないし、ベランダはあっても手すりは屋根より低いし、ビル用の計算式を区内全域に適用するのはおかしいのでは?

これでは都市マスタープランに謳われる文京区の特徴、魅力でもある、昔ながらの落ち着いた戸建て住宅地域の佇まいは守り生かされるどころか、全部マンションにしろと言わんばかりです。

 

さらにわからないのはバッファゾーン(=緩衝地帯)。

路線式で(主要道路に沿って)沿道の制限高さとそれに接する内部の制限高さの差が大きいとき、緩やかに高さを下げるために中間値のゾーンを20mとるという考え方です。

例えば道路沿い一列が47mその中が22mの場合、(47+22)÷2=34.5 切り上げで35mの地域を、道路に沿って20m幅で境界から内側(住宅地側)につくるということです。

境界から道路に向かって35mに低くするならまだしも、中に向かって35mに高くするのでは、内部の住宅地を低く抑えたいという意図だったのに、逆に高くなるところが増えることになります。

切り捨てでも四捨五入でもなく切り上げというのも高くしたい意図がみえみえ。

 

バッファゾーンをつくるなら、むしろ路線式ではなく、住宅地内部の一種住専10mに接して22mのところなどに設定してほしいです。

 

帰りがけに学識の先生方にお聞きしたところ、「実際は前面道路幅などの制約があるので、最高限度まで高くできないところが多い。指定容積を地権者が活用できるのが原則で、権利侵害になる案だと合意ができない。」などの答え。

 

「容積を全部つかい切れないと誰の権利を侵害することになるのか、土地を地上げしたディベロッパーの権利か?」と問うたところ、「様々な考えの人がいる、ディベロッパーに自分の土地を高く売る権利も尊重しなければ」とのこと。

なるほど、所有権は絶対です。

 

でもそれだったら、都市マスで文京区の魅力は何かを論議したときに、文化や歴史、昔からの風情を残す落ち着いた佇まいの住宅地、などと美しいことを言わず(実際そういうところは容積率をつかい切っていないからゆとりがあるのです)、正々堂々と、財産権を最大限生かし、高層ビルの建ち並ぶ文京区をめざす、と新しい考えを打ち出し、高い低いは嗜好(思考?)の問題などと逃げず、低層を求める区民と論戦して、そこで高層化案の合意を取るべきだったのではないでしょうか。

 

高さを巡る紛争を予防し景観を保全する、というところで合意を取っておきながら、あとから高層化をじわじわと誘導するのは禁じ手です。

前回の都計審で、それまでの議論をまったく無視して、最初に戻って高度地区指定に反対を唱えた委員に、学識の先生は、これまで積み重ねた議論を無視されて心外だとおっしゃいましたが、こうなると私も心外です。

 

もうひとつ重要なこと、高さ制限の適用されない特例がもうひとつ、いきなりここで登場しました。大規模敷地、既存不適格、総合設計に続いて、これまでの都計審では全然出てこなかった学校と病院の特例です。

「学校と病院の集積は文京区の特徴なので、それらを維持発展存続させるために、高さ制限を適用しない」という趣旨です。

今まで大学などは大規模敷地に該当すると考えられ、また総合設計で超高層病棟を計画している病院もありましたが、それでは存続を守りきれないと考えたのか、あるいは1度限りの既存不適格特例では長期的に安泰ではないと考えたのか、新たに特例規定を考え出したようです。

 

事務方は、大規模敷地特例などとの整合性をはかり、次回具体案を出します、とさらっと流して終わってしまいましたが、本来これは高度地区指定方針の変更ですから、再度指定方針の検討が必要ではないでしょうか。なんでスルーするの?ここ大事なのに???

 

全体に特例による緩和幅も文京区としては大きすぎるように思います。

特例の適用について、事前周知の徹底、公聴会の義務づけ、住民との協議、天空率を導入せず斜線規制を厳密に守ることなど、何らかの形で側面から歯止めをかける施策を今後求めていきたいと思っています。

 

さて、みなさまはどうお考えですか?

審議会の資料はシビック2階の行政情報センターにあります。

9月に区民説明会がありますので、ぜひ参加して意見を言ってください。

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